Sống ở Úc

Lưu ý: Quy trình mua nhà này chỉ áp dụng được nếu bạn là thường trú nhân (PR holder) hoặc có quốc tịch Úc (Australian citizen).

Trong đề tài trước, Trusted Finance đã chia sẻ về 5 yếu tố chính bạn cần chuẩn bị trước khi mua nhà, đặc biệt là việc xin pre-approval (xin vui lòng xem lại tại đây). Đó là những điều kiện cần có trước khi bạn bắt đầu quy trình mua nhà. Sau đây là những bước tiếp theo của quy trình mua nhà:

1. Tìm nhà

• Cách tìm nhà: Có rất nhiều cách để tìm cho mình ngôi nhà phù hợp, như là sử dụng các trang web về bất động sản như: realestate.com.au; domain.com.au; … hoặc tốt nhất là gặp gỡ và tạo mối quan hệ với real estate agents của vùng mà bạn muốn mua, để nắm được thông tin về những BĐS tốt nhất. Để quy trình chọn lọc nhà được hiệu quả, Trusted Finance khuyên bạn nên mô tả càng chi tiết về căn nhà bạn muốn mua càng tốt, để agent có thể chọn lọc những mẫu nhà phù hợp với mong muốn của bạn nhất, thay vì gửi nhiều mẫu một cách thường xuyên, liên tục, khiến bạn thấy khó chịu. (Gợi ý: Bạn có thể lựa chọn email thay vì gọi điện thoại làm cách liên lạc giữa bạn và agent, để tránh dẫn đến những cảm xúc tiêu cực không đáng có nhé!)
• Cách chọn nhà: Vì mỗi người có sở thích, mục đích sử dụng và nhu cầu khác nhau, nên hầu như không có một tiêu chuẩn chung nào cho tất cả mọi người. Tuy nhiên, bạn nên cân nhắc yếu tố quan trọng hàng đầu, đừng để bị chi phối bởi nhiều yếu tố phụ khác. Ví dụ, bạn mua nhà với mục đích chính là ở, thì những tiêu chí liên quan đến nhà ở sẽ đặt lên hàng đầu, như là vùng bạn thích, hoặc thuận tiện đi lại giữa chỗ làm, hoặc gần gia đình, bạn bè. Nếu có con nhỏ, thì bạn sẽ ưu tiên những vùng an toàn, gần trường học, công viên… Đối với nhà đầu tư thì sẽ không phải nhiều “quy chuẩn” như vậy, chỉ cần quan trọng nhất là khả năng sinh lời và vừa túi tiền của bạn. “Biết rõ mình muốn gì” chính là bí quyết hàng đầu khi chọn nhà!

2. Định giá căn nhà (Valuation): Sau khi tìm được căn nhà vừa ý, bây giờ là lúc bạn bắt đầu thương lượng giá. Bước đầu tiên của việc này là kiểm tra mức giá ngân hàng định ra cho căn nhà của bạn. Trusted Finance có thể giúp bạn kiểm tra xem ngân hàng định giá căn nhà của bạn bao nhiêu, để bạn có thể hình dung một mức giá hợp lý cho căn nhà. Từ đó, bạn sẽ có thể tính toán khoảng tiền cần chuẩn bị để mua căn nhà này (giá cần phù hợp với khả năng tài chính của mình).

3. Tìm đại diện pháp luật: Bạn cần có conveyancer/solicitor/lawyer để làm đại diện pháp luật (ĐDPL) cho mình trong việc mua bán. Bạn sẽ phải gửi bản thảo hợp đồng đến cho ĐDPL kiểm tra xem hợp đồng mua bán nhà có ổn hay không, đặc biệt là các yếu tố như: Section 32 trong hợp đồng, Các vấn đề liên quan đến tranh chấp căn nhà (nếu có); Các điều khoản đặc biệt (nếu có)… Thậm chí ĐDPL còn có thể giúp bạn kiểm tra những yếu tố đính kèm như: Hiệu lực của bảng vẽ phân chia và giấy phép xây dựng; thời hạn và giá trị, Khả năng làm mới lại…

4. Thương lượng giá (negotiate pricing): Sau đã định giá căn nhà và tìm được ĐDPL, bạn có thể tiến hành thương lượng giá với chủ nhà (vendor).

• Hình thức mua bán riêng (private sales): Với hình thức này, những người mua sẽ đưa ra mức giá mà họ muốn trả (offer) cung với các điều kiện kèm theo, để chủ nhà xem xét. Chủ nhà có thể cho bạn biết kết quả nếu họ đồng ý hoặc từ chối. Nếu chủ nhà chấp nhận offer từ bạn, các bên liên quan sẽ được thông báo, nếu ai có mức offer cao hơn thì có thể đề xuất, nếu không, chủ nhà sẽ chỉ thương lượng với bạn và chốt lại các điều khoản và offer được chấp nhận để chuyển qua phần thủ tục ký hợp đồng.
• **_Hình thức đấu giá trực tiếp (auction): _**Với hình thức này, những người mua sẽ có mặt trực tiếp tại buổi mở đấu giá, người đưa ra mức giá cao nhất sẽ giành được quyền mua nhà và có thể tiến hành ký hợp đồng mua bán nhà. Tuy nhiên, bạn nên đặc biệt lưu ý, với hình thức này, bạn sẽ không có khoảng “thời gian để thay đổi quyết định” (cooling off period), cũng như không được hoàn tiền cọc nếu không vay được ngân hàng. Chính vì vậy, bạn rất cần có pre-approval và có thể chắc chắn việc thanh toán thì mới tham gia đấu giá. Ngoài ra, bạn cũng nên tiến hành việc kiểm tra chất lượng nhà (inspection) nếu nhà cũ trước khi đấu giá. Đặc biệt những nhà cũ và bạn muốn sửa chữa thì việc này là cần thiết vì bạn cần dự toán các chi phí cải tạo, đảm bảo phù hợp khả năng tài chính của bạn.
• Hình thức trả giá (Express of interest): Với hình thức này, bạn sẽ điền Hợp đồng mua bán nhà để gửi yêu cầu thương lượng giá cho real estate agent. Bạn nên nhờ sự giúp đỡ của ĐDPL trong quá trình điền hợp đồng, để hiểu và điền đầy đủ các phần: Ví dụ, nếu bạn chưa chắc về tài chính thì cần đánh dấu vào ô “Subject to finance” để có thể được hoàn tiền cọc nếu ngân hàng từ chối cho vay; cũng như không có cooling off period,… Ngoài ra, bạn có thể điền thêm nhiều điều kiện khác như: Chỉ thanh toán việc mua bán nếu đáp ứng được việc kiểm tra chất lượng công trình (building inspection); Khi bàn giao nhà cần phải làm vườn, dọn rác sạch sẽ v.v… Tùy thuộc vào real estate agent mà quy trình nhận và xử lý offer sẽ khác nhau. Thông thường, những người muốn mua căn nhà đều phải đưa ra offer của mình trước một thời hạn nhất định. Sau khi thời hạn kết thúc, agent sẽ ngừng nhận offer và bắt đầu xem xét toàn bộ offer nhận được. Tùy vào chủ nhà mà sẽ có thêm một vòng xét tuyển vào bên trong (vòng 2). Trong vòng 2, những người mua được chọn vào vòng này có thể tăng mức offer, để chủ nhà và agent cân nhắc chọn ra 1 bên cuối cùng để thương lượng về hợp đồng. Cũng có một số ít agent sẽ mở xem qua tất cả offer và chỉ chọn ra 1 offer cao nhất để thương lượng hợp đồng.
• Ngoài những hình thức trên, còn có một hình thức gọi là off market sale. Hình thức này chỉ áp dụng khi bạn có mối quan hệ rộng với các agent địa phương, bạn có thể mua được ngôi nhà mình muốn trước khi nó được quảng cáo (và thậm chí với mức giá rẻ hơn). Bên cạnh đó, các điều kiện offer trao đổi cũng linh hoạt hơn.

5. Đặt cọc: Sau khi thương lượng được giá thành công và hoàn tất ký kết hợp đồng mua bán, bạn sẽ có thời gian để đặt cọc 1 khoản tiền (thường là 10% giá trị căn nhà) vào tài khoản ủy thác (trust account) của real estate agent.

6. Gửi hợp đồng chính thức cho DDPL và broker: Hợp đồng chính thức là hợp đồng có chữ ký của người mua và bán, ĐDPL của bạn sau khi nhận được hợp đồng, sẽ tiến hành làm việc với các bên. Trusted Finance sẽ giúp bạn bổ sung hợp đồng chính thức cho ngân hàng để làm thủ tục vay. Ngân hàng sẽ xét qua hợp đồng 1 lần nữa, để đảm bảo tính hợp lệ trước khi tiến hành xét khoản vay.

7. Nhận quyết định cho vay từ ngân hàng: Sau khi được ngân hàng đồng ý, Trusted Finance và ĐDPL sẽ tiến hành các thủ tục và làm việc với các bên liên quan, bạn chỉ cần bổ sung giấy tờ hoặc trả các chi phí (đã đề cập ở bài trước) theo hướng dẫn chi tiết của Trusted Finance và ĐDPL.

8. Xem và kiểm tra nhà lần cuối: Trước khi nhận nhà, bạn có thể đặt cuộc hẹn với real estate agent để có thể xem nhà lần cuối để đối chiếu với các tiêu chuẩn điều kiện theo hợp đồng. Nếu cần thiết, bạn có thể yêu cầu làm kiểm tra chất lượng nếu cần thiết. Nếu giả sử có vấn đề gì không đúng theo điều kiện hợp đồng, ví dụ rác trong nhà chưa dọn sạch… Bạn có thể báo với ĐDPL của bạn, họ sẽ thay mặt bạn trao đổi với ĐDPL của người bán để sắp xếp giải quyết. Khi bạn đồng ý với hiện trạng nhà mua thì có thể thông báo để ĐDPL tiến hành thanh toán với ngân hàng và ĐDPL của bên bán. Việc thanh toán hiện tại hầu như diễn ra qua hệ thống online (PEXA).

9. Giao nhà: Sau khi thanh toán thành công, real estate agent sẽ hẹn bạn giao chìa khóa lấy nhà. Đến đây thì xin chúc mừng, vậy là bạn đã sở hữu một căn nhà rồi đó! Hãy tự hào về bản thân mình nhé!

Disclaimer: Bài viết này mang tính chất tham khảo chung. Trusted Finance không chịu trách nhiệm cho những hậu quả có thể xảy ra khi áp dụng những thông tin kiến thức trên mà chưa thông việc tư vấn với các chuyên gia trong ngành.

Các bài viết khác trong loại bài "Mua nhà ở Úc như thế nào"

1. Cách tính toán khả năng vay (serviceability)
2. Làm thế nào để tăng khả năng vay
3. Những lưu ý khi mua căn nhà đầu tiên
4. Quy trình mua nhà tại Úc
5. Tầm quan trọng của “Thư chấp nhận cho vay từ ngân hàng (Pre-approval)”
6. Qui trình mua nhà tại Úc cho người nước ngoài
7. Vay tiền mua nhà: Những câu hỏi thường gặp
8. Nhà ở: nên mua hay thuê?
9. LMI: Bảo hiểm cho người cho vay
10. "Equity" là gì? Làm sao để tối ưu hóa "Equity"?
11. Genuine savings là gì?
12. Làm lại tài chính: Nên hay không nên?
13. Tối ưu hóa thuế từ nhà cho thuê (Tax Depreciation Schedule)
14. Những hạng mục thuế có thể khai khi bạn sở hữu nhà
15. Làm thế nào để “trả giá” hiệu quả khi đi mua nhà?
16. “SUBJECT TO FINANCE” LÀ GÌ?
17. Tìm hiểu về các loại lãi suất tại Úc (phần 1)